一、【政策端】
关于需求侧政策：
在陆陆续续释放。福州放松限购，至今无官方文件出台，但市场人士反馈为真。本轮放松限购、限贷、下调房贷利率、放松公积金、购房补贴、放松税费均已出现。郑州、福州、南昌松了限购；
菏泽、重庆、赣州、佛山降了首付比例；
广州、惠州、合肥、杭州、蚌埠等地房贷利率下行；
宁波、马鞍山、青岛、北海、自贡、株洲、福州、东莞、达州等松了公积金；
保定、玉林、常春、泸州、南充、延吉、南浔给了购房补贴；
郑州二手房差额税从 20%降到 1%。可以看到熟悉的配方熟悉的味道。
但是核心城市动“四限”政策的很少，仅有少部分二线核心政策松动如郑州、重庆、南昌。那么这个政策力度肯定是不够的，历史上能大幅度扭转购房信心的方式主要有放松**核心城市**限购限贷、棚改。
关于库存：
市场上有人说库存不够，担心房价上涨。库存真的不够的很多城市不会出现销售大幅下滑或者价格显著下跌的情形，典型反面案例就是上海。
我们统计过80城商品住宅库存，截止2022年1月，已取证未售的库存是5.4亿方，是近十年高点（15年1月的）92.9%。截止2022年1月，80城一二三线库存分别为0.4、2.9和2.1亿方，库存占比分别为6.9%、54.8%和38.3%，与15年1月的高峰时期库存结构相似。当前一二三线住宅库存分别为历史高点的82.4%、88%和98.4%。库存没有的大家想的那么低，但是在不同城市之间，甚至城市的不同板块之间差异较大。具体来说，销售好的城市反而库存低，销售好的核心区反而库存低，存在结构上的不匹配。但总体来说，库存在销售回暖的初期不会不够，在绝大部分的市场，销售回暖的初期也不会造成价格的冲击。从目前来看，至少允许每年均价上涨一些，这个在上海、深圳新房指导价格可以看出来。从去化周期来看，二线里面的大连、哈尔滨、长春、兰州、郑州、青岛、昆明、太原、沈阳、南宁、武汉、贵阳、厦门、天津、呼和浩特、福州都能承受得起出台政策带来的销售回暖，而不会造成短期库存紧缺。三四线里面这类的城市就更多了。所以我们觉得，接下来就是关注刚刚提到的二线城市里面的其他城市的政策跟紧，这些是最容易突破的城市。
关于融资侧政策：
具体来说，公司债、中票都有给到额度，甚至有国央企还突破了借新还旧的边界。银行端的居民贷款失速，反过来银行对于资质还行的房企诉求越来越强烈，所以近期观察到有些资质还可以的民企签了很多授信额度等等。总体来说，民企只能说有小幅度的边际改善，譬如给了中票额度（能不能发出来不好说），譬如传闻旭辉新城要做银行信用证的融资。此外，按揭贷款额度充裕，放款速度快，但由于销售差且预售资金监管，所以没有太多受益。此外开发贷，没有新增项目的企业是拿不到额外开发贷的。所以我们看到国央企/民企之间在融资端受益的幅度差异很大。
我在前期路演中以及电话会议里面也提到过，我们对政策预判在两会后陆续出台，核心原因是本轮调控收紧的时候是供给端、需求端、政策端、房企端的四个方向的合力，与历轮相比都更为精细，而且背后是多个部门的合力。那么组合拳式的收紧，需要组合拳式的放松去应对，这是我们寄希望于两会后的一个核心原因。六部委讲话就是我们在等的一个多部委协调去制定地产政策的一个信号，是第一个强右侧信号。但是这这是万里长征的第一步，喊话协调发力是第一步，仍然需要见到更多的政策去落地。
当前行业问题的七寸在于需求侧（即销售，没有销售就没有拿地，企业现金流转不起来、地方财政现金流也转不起来）、第二个七寸是企业资金侧（主要是融资性现金流，现在民企面临融资性现金流和经营现金流双杀，对于现在还没躺下的民企来说只有双边改善才能起到实质性的作用）。对于国央企来说，只需要需求侧出现一定回暖就足够。
目前来看，政策在逐步推进当中，但仍远远未到位。从A股博弈政策角度，肯定是继续向上。这几天市场的传闻很多：
1、放开再融资（这个有可能，但没那么快，而且首先肯定是国央企了，民企市占率大概是60%，躺平和出清的房企市场份额需要市场主体来接，目前三道红线管制住资产负债表角度的扩表空间，放开再融资的最好方式是给到国央企加净资产来扩表，去接躺平民企的份额）
2、设立平准基金（无法证伪或者证实，这个基金希望真的有，但我个人觉得这个基金最终用于保障房、或者收购不良项目概率更大）
3、国资入股民企（这个事情我觉得概率很低，只存在于极少数极少数民营企业）这个阶段因为地产太差了，经济太差了，传什么传闻都不过分。这是市场的殷切期盼。而对于地产来说，政策只有利好的份。
二、【销售和拿地】
关于销售：
中指数据显示3月同比降幅44.2%。我们监测的32城商品房销售面积数据显示，样本一线城市1-3月成交面积同比下降31%，其中3月下降46%。样本二线1-3月同比下降28%，其中三月下降42%。样本三线1-3月同比下降54%，其中三月下降58%。本来应该会有小阳春，但是由于疫情复发，销售再次跌入冰点。根据来自一线人员市场调研情况反馈，一季度的数据中心包括了信贷放松引起的认购转签约以及扛不住的房企放量跑量，真实情况可能比19年一季度成交量的7成左右，跟21年无法比。这个调研口径数据无法完全做参考，但可以变相认知到当前销售情况的糟糕。本轮购买力出现真正的下滑，一方面是经济形势，一方面是老百姓收入预期下降，生意也不好做，不太敢加杠杆买房。最先放松的郑州二手房因为增值税率调整好了一些，新房上门量有改善，但成交还是不太行。郑州政府还搞了开发商座谈，问开发商怎么办。郑州政策里面提到的棚改到目前为止没有什么动静。
关于拿地：
土地热度较去年第三批回暖，拿地企业国央企为主。从北京、福州、合肥、青岛四个城市的拍地结果来看，整体成交热度较去年第三批提升（成交溢价率+4pct，流拍撤牌率-9pct），和这些城市推出一部分核心地块有关系。城市之间出现明显分化，相较于去年第三批次，北京、合肥的拍地热度相对较高，竞价达上限地块占比分别+9pct/+65pct，成交溢价率分别+3pct/+9pct，底价成交地块占比分别-23pct/-7pct，流拍撤牌率分别-11pct/-27pct。福州市场热度不及预期，上限价地块占比-2pct，底价成交地块占比+17pct，成交溢价率和流拍撤牌率基本保持不变。青岛延续市场低温态势，但边际略有改善，无地块达最高限价，成交溢价率基本未变，但底价成交地块占比较去年第三批次-17pct。
从拿地企业来看，房企拿地态度依然谨慎，市场仅剩国央企及少部分优质民企还在拿地。首批集中供地中，北京除旭辉外基本全为国央企或混合所有制企业；福州民营房企占比三成，均为福州当地民营企业；青岛民企占比四成，除融创外均为山东本土民营企业。
当前整个销售、拿地、开工等等一切下滑力度都是媲美08/14级别的。但我们去对比就会发现现在比14年，房价翻了好多，但购买力没有上很多，居民部门杠杆不低，而且那时候有棚改。19年下半年市场也很差，怎么起来的呢？库存在低位，大放水，狂加杠杆，那时候无论是城市还是房企的调控也没那么严。今年呢，我们现在库存没有在很低的位置，不少房价比19年也高，调控还很严。所以今年拉销售本来就是一件很难的事情。需要的政策力度要很大，还要扭转购房者预期。
三、【宏观】
我们觉得政策的核心观察窗口期是Q2和Q3，因为政策出台到起效用还有滞后。Q2Q3直接决定了整个政策和经济走向是plan A—政策到位经济企稳，还是plan B——政策不到位或者政策太迟，经济陷入衰退风险。到目前为止，我们都以planA 作为交易主线。而且由于此前整个政策出台的速度慢于预期，所以原计划可能是上半年的稳增长主线，可能会持续到Q3，甚至Q4。
四、【开发板块】
近期地产开发板块强势上涨，涨势最强的主要为出险房企如阳光城等，交易反转逻辑。还有譬如信达在交易amc收不良资产的逻辑、中交交易受益于股东中交集团的逻辑。还有炒作国资委、地方国资委旗下的标的。今天整个涨势蔓延到了具有基本面的标的，如万保招金之类的。我们认为暴雷企业如华夏幸福、阳光城、泰禾集团等很难反转，行情无法长久。当前来看企业分化还在加剧，暴雷尚未结束，竞争格局已经真真实实发生了改变。依然建议主力配置国央企和安全民企。
那么对于今天的盘面，一方面前面我提到的这些传闻的政策对于情绪有一个刺激作用，另一方面本身俄乌缓和，风险偏好上升，也有一个提振作用，第三稳增长真正意义上稳之前，很多其他的板块并没有长逻辑，这是资金相对来地产的一个核心原因。
五、【物业板块】
近期物业发年报但股票市场没有太多反应，甚至有的还下跌，也就今天跟随暴涨。物业有两个制约因素
1、业绩指引下调
2、销售尚未回暖（新增管理面积的市场空间总量有影响）。
现在因素1已经随着年报后逐步解除，销售虽未回暖但疫情若消退会企稳。两个因素消化消化后，市场还是会关注到这个永续现金流板块，无负债，中高速增长，估值合理。
六、【总结】
我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，“政策面持续利好—行业基本面筑底后续有望回升—国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复” 是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面三层次共振向上。本轮其实不仅仅是政策博弈，其实做的是政策博弈+竞争格局改善，这也是为什么我们在行业横在1.0XPB的时候敢继续看多的原因。我们看好整体修复到1.5XPB。如果回到2021年初可能那时候会更悲观些，总量下滑可能需要5-10年每年缓步下行去触底，供给端开发商有几万家，是一个漫长出清的左侧。但是实际上政策收紧之下，销售端直接阶段性见底了，供给端出现了更大程度的出清，也就是把5年的一个漫长左侧出清过程在1年内完成了。我们会在今年下半年到明年见到需求侧的阶段性复苏，以及供给端剩下的企业因为数量少，拿地毛利率回升。所以其实是一个中周期的右侧。当前已经恢复大幅度拿地的没有现金流危险的企业就是强右侧，竞争优势在手，且有真正的业绩支撑，是估值和业绩双击。而部分民企仍处在右侧的初期，第一步是解决现金流危机，第二步修复资产负债表，第三步重返牌局，对于这些民企来说，谈业绩为时尚早，主要是估值修复。
整个2018-2021年中间，市场主要做的就是政策博弈，18年以来行业横在1倍PB左右，是心理门槛，我们认为心理门槛会在本轮实现突破，因为稳增长或者避免衰退的环境中，地产是必须要动的方向。
【标的】
标的上A股建议：万科 A、保利发展、滨江集团、金地集团、招商蛇口；地方国企、国资本轮也受益。
建议关注华发股份、华侨城 A；
民企辅配新城控股、金科股份。
H股建议绿城中国、华润置地、中国海外发展；
民企推荐旭辉控股集团 、龙湖集团。
物业建议关注：碧桂园服务、华润万象生活、绿城服务、金科服务、中海物业、保利物业。
万科提上来是因为万科之前下跌服务相对较大，因为市场队万科21年业绩预期相对偏弱，预计整个21年净利润下滑40%左右，年报之后利空因素会解除，重仓器来讲万科在22年整个收入利润不会像21年一样大幅下滑，跑平增长的概率更大；中期来看万物云上市已经提上日常，市场估值是1000-1500亿左右，万科持有大概68%股权，上市以后对万科的资产负债表有较大的改善，资产负债表修复以及加杠杆的空间，所以中期逻辑也有，值得大家配置。