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剖析钱,股市、楼市相关性

时间:2020-3-2 作者:金股网

        直接进入主题讲讲钱,股市,房子,今天讲的内容只是常识以及过去现象的总结,没有想贩卖任何焦虑,大家看看感受就好。

在讲内容之前,大家简单有一个常识认知,就是市场降息,这意味着你放到银行存款的收益率会下降,这算是稳保本的收益,属于无风险收益,而市场10年国债收益率也认为是无风险收益率的衡量。所以,一旦降息,国债收益率也自然随着下降,二者是正相关。而拿国债收益率再与上证指数对比,则有明显的相关性。

直接切入要点,大树贴一图,是上证指数与10年国债收益率走势图的对比情况:

钱,股市,楼市

(制图:大树研究)

大树图中画了三个圈圈,对应了三个降息周期,前两波都出现了牛市,而咱们这波正在路上,2440点就是起点。

1、2008年9月30日至2008年12月30日,1年期存款利率从4.14%降到2.25%,国债收益率也随之下降(蓝色),上证指数到1664点后反弹。

2、2014年10月31日至2015年10月31日,1年期存款利率从3%降到1.5%,国债收益率也随之下降(蓝色),上证指数开启一波大牛市。

3、当前这位置,从去年开始用MLF+LPR方式区别于传统方式降息,之前是5bp每次,本月20日直接是10bp,预期今年还会有20-30bp的下降空间,所以依然处于降息通道,长的着眼点,股市依然会有不错的机会。

所以这张图也说明了,钱多了,股市会涨。而市场会有一个提前量,股市总是会抢跑,就是货币宽松预期会带来股市的上涨。这就是为什么大树一直提,钱是个好东西,是股市最直接的催化剂的核心原因。

(插播讲一下全市场资产估值的平均水平,一般采用无风险收益率的倒数来权衡,比如当前国债收益率3%,那倒数之后,平均估值市盈率就约是33倍,而在之前,若是无风险收益率是4%,那倒数后就估值市盈率是25倍,所以如果降息了,无风险收益率就会从25倍提升到33倍,所以这叫流动性带来的估值修复,市场就会上涨,这也是这波上涨的核心驱动因素)

重点说一下上一波,2014年-2015年抢跑就明显,当时各种难受,地产商都觉得是世界末日了,市场预期会放水,楼市会松绑,2014年5月有城市开始放开限购,但市场没反应,主要还是资金没松开,但这个时候上证指数见了当年的底(1849点是2013年钱荒恐慌下砸的底,类似于我们去年砸的2440点),但市场有了宽松的预期,指数从2000点一直爬到第一次降息的2400点左右。在随后的一年时间里,市场连续多次降息降准,直接从3%降息至1.5%,这是降了150bp,而且当时还有各种配资,杠杆之类的产物。所以,股市提前抢跑太厉害了,降息到一半的路上,2015年6月出现了股灾,这就是当时的大致情况。虽然在2015年6月之后还有多次降息,但泡沫拱太大,人心散了,带不动了。

以往的经验应了大树经常讲的一句话,经济最困难的时候,捡便宜资产最好的时候。

而当前这个节点,又是新一轮降息的开始,去年年底已经用新招开始降,这一次因为事情突发继续降,接下来还会降。但大家都知道,前面的市场提前抢跑了,咱们这一次似乎也不例外,一样是抢跑。大家都清楚,那事出来之后,的确是影响经济了,但股市涨得辣么好,真的是一涨解千愁。但大树始终认为,接下来要行情还持续上去,就是阶段性脱离基本面的上涨了。那这一波的逻辑,其实在前面文章就讲过,是因为太悲观倒逼出政策的预期。

政策预期是个好东西。

比如,这几天,上面说要刺激消费了,其中汽车消费是重点,然后汽车股就表现不错。而在所有的政策预期中,最给力的就是货币宽松,再直接点就是降息的预期。钱是好东西,大树一直在讲。这一波核心催化的最核心因素是货币宽松预期之下带来的预期,股市因这个而上涨。而在估值修复的情况下,主流的方向,市场打的是科技,这是新的抱团方向,但在逻辑上,估值的水足够多的话,也会漫到没有涨的板块,所以会有相对应的补涨效应。

前几天的文章,大树总结了现在市场预期是2020年全年降息在30bp-40bp之间,昨天已经实实在在的降了10bp,也就是未来还有20-30bp的空间,细水慢流是好事。2014至2015年当时是多次降息,而且还是用传统的降息方法,一次性就搞25bp,一年时间,直接从3%降息取1.5%,这是降了150bp,显然,如果仅仅从这个角度来对比,我们这一波不会像2015年那样疯。

当前流动性宽松预期还在,而且不会立马就迎来改变,至少还要等到3月开重要会议。但在这里需要提两个醒,会掣肘到货币宽松预期的,一个是人民币汇率,另一个是CPI。现状是人民币在贬值,CPI比较高(虽然是结构性问题),但如果持续降息这两个数据关系上会继续走差。

股市有提前效应——有预期——引发股市大涨——涨过头——脱离了经济基本面——势必会回调——等待基本面与预期的相互验证——如果确定基本面好转——市场逐步上涨。

这是近期阶段以及接下来市场演绎方向的逻辑,所以我的观点不变,倾向于春耕行情后,还是会有阶段性不小的调整(这是阶段性挤泡沫),但长期还是看好。但这个长期看好是在这一波不要拱得太过份的前提下,如果这一波直接拱过头了,重复2015年那样,那没有什么好期盼的。上面是不愿意的,所以一直在打强心针,房住不炒,不会大水漫灌,不可能想着要在同一个坑里掉两次。

至于A股便不便宜,估值说明一切。以下来来自广发证券发展研究中心的图,大家感受一下,目前是刚刚跃过3000点,但剔除金融板块的估值已经高于估值的平均水平,创业板更是突突突的快人一步了。这就是为什么大树的建仓动作会在3000点以下完成,3000点以上不买,这是纪律,“买的好”是盈利的关键。

钱,股市,楼市
钱,股市,楼市

显然,现在的流动性不会像2015年那样疯狂,所以,理应拱不出当时泡沫的高度。但这两年市场有一根筋就是,抱团取暖,前两年是消费,现在是科技,至于科技方向会被拱到什么程度,没有人知道,但总会有人去接最后一棒烫手的山芋。

这里有一个关键的时间节点,2014年,全国楼市低迷,按市场以及人性的逻辑,跌的时候是无人问津的,只有涨的时候才趋之若鹜,大家去疯抢。所以在2014年的时候,跟这一波一样,钱不知道去哪,所以只能冲向股市去拱。而当前,楼市的确也是不振,很多城市房价阴跌,无人问津。更特别的是这一个多月,因为那事的影响,大家更是居在家中,哪怕要消费还没地方去,所以资金更往股市中冲也是有道理的。市场有一个声音,叫“居家牛”,我认为是非常形象的。以上这些是微观察的现象。

还有一个偏中观的观察是,央妈的确是降息了,但企业又没复工,没有借贷需求,钱没地方去,所以还是会泛滥热炒一波。

不管是中观还是微观,简单点说就是流动性充裕之后——地产不给力——钱没处去——只能去股市。

……

说完股市,再讲讲楼市,为什么大树在这个时候会建议真有需求的人逐步去看房子,并去买房子?仔细再回顾一下,上一个楼市周期,2014年底至2017年前后发生了什么?

2014-2015年,最优秀的城市,深圳房价率先起涨(初步降息);

2015年开始,其它一线城市以及新一线城市(猛烈降息);

2016年前后,二线城市突突突的涨;

2016年下半年,三四线城市,跟疯,疯,疯的涨;

一直到2017年之后。

这上面我标识的括号中,有一个关键节点,2014-2015年降息,这在前面的篇幅中也有讲过降息与股市的关系。大家一定要有一个常识,股票、房子统统归类于资产。市场上流通的钱多了,资产自然是涨价的,这点是跑不了。无非是先去哪里。比如,上面讲的就是2014年-2015年先去了股市,紧接着去了楼市,资金是水,是流动的,而且是带了鼻子的水,哪里便宜,哪里有洼地就去哪里。

钱在流动,聪明的钱是会去买相对便宜的资产的。在前面的篇幅,已经讲过,因为股市估值便宜,大家的资金去买了A股中所谓优质的资产。而当A股不再便宜,甚至有一些局部性的泡沫时,自然有一些聪明的资金会流出去买更有潜力的资产所以,如果这一波涨上去了,大A股不再便宜,资金会去买什么?

自然还是房子。因为钱放在手上是最没用的,你只有资产才能保值,特别是硬资产。

我们再回顾一下上面的时间表,2015年股灾之后,才开始的全国楼市的热潮,这不正是说明这种现象?钱由股市出逃,去了楼市。

当然,庆幸的是现在上面铁了心是“房住不炒”+“细水慢流”,所以股市疯涨的条件稍微欠缺,但情绪是按耐不住的,情绪起来,就会有非理性的行为,有些方向就会拱出泡沫,成长科技类的泡沫会比蓝筹股拱的泡沫相对可怕一些。按上面的逻辑推理,有些聪明的资金获利之后,自然会高位套现(不信大家可以观察,这一波涨上去,减持的公告高潮自然会来到)。

资产便不便宜,其实是相对的。咱们其实也没有太多好资产,核心城市的房子自然就成为其中一个。而楼市,过去三年时间,绝大多数城市没怎么涨,没有涨就等于跌,毕竟这其中带了通胀的因素,跌则是等于逐步挤泡沫。

钱是最好的东西,对于楼市自然也一样。

虽然说“房住不炒”是最高基调,但我们来看一下房贷利率的走势就清楚了。房贷利率是有逐步下降的节奏的,虽然没有前几年所谓的基准利率以下打9折之类在4.9左右甚至更低的水平,但细水慢流的姿态是看出来的。

钱,股市,楼市

往后看利率还要下降,虽然不会直接流向楼市,但每次总会松开一个口子,总会悄悄放一点。MLF+LPR是个好工具,一年期的利率可以降,给力实体,五年期的利率我看着降,抑制楼市过快涨。当前,对楼市的态度,自然是没有前两年硬了,但就是比前松的姿态也是自然而然的。不然,我连五年期都不给你降,就是这样的道理。

再说下最优秀的城市深圳,在去年底,货币宽松了些以及豪宅标准重新划线,深圳楼市还是骚动了一把,大家看看二手房成交价就清楚了。要不是因为那事的出现,当前金3银4的时间窗口期,深圳房价也说不定是会继续小小的躁动,只不过现在大家暂时都不出门了,数据出现了异常。

钱,股市,楼市

说深圳的事情是主要想说的是,房贷利率由上面一刀切,而各城市还有“因城施策”的工具在手,所以他们会根据自己城市的节奏,适当调整,当然不会让房价跌,因为跌,从人性观察来看,大家只会认为更跌,晚点出手,所以没有成交量。他们要做的是稳住,止跌才让人看到希望,我觉得这应该是接下来,他们要重点做的工作了。

从另一个方向来考虑,房企这几个月开不了工,卖不了房,资金链紧张,肯定会憋坏了的,而憋坏了必然会有线下促销方式,像恒大就是个典型,自然楼市的价格也会更亲民一些。

至于哪些城市房价会给力,也不用去研究了,以下是关注大树读者粉丝的分布,能炒股的人,都是有钱的主,有钱的主自然分布在经济给力的城市,TOP20如下,按顺序:

上海、北京、深圳、广州、杭州、成都、武汉、南京、苏州、郑州、西安、长沙、天津、佛山、福州、东莞、宁波、青岛、无锡、济南。

这些城市,没房的青骚年,大龄骚年,特别是这波踏准了科技信息这条路的,你大可以套现,逐步考虑买房的事情了,在这里特别强调的是刚需,刚需,刚需。买了这些城市的房子,你房子能保值未来还能稳升值的潜力。至于三四线城市的房子,这两年多半是跌了20%-30%的,再加上通胀几年时间总有5%吧,25%-35%的挤泡沫空间,我认为也差不多了。毕竟,接下来利率是要往下走的。刚需一样可以买,只不过三四线确实是不要寄托有太多升值的预期了,纯粹就是自己住,有钱就买着住舒服点,对自己好些,这也不是坏事,及时享乐主义。

至于,楼市投资的,有钱人会考虑自己的资产配置,楼市只是他们资产的一部分。显然,楼市投资的暴利飞涨时代已经过去,现在只存在一些核心城市每年房价稳步上涨的规律罢了,要大面积收获不现实,这是国家不允许的。

有人会说,大树前面你不是看多中国未来两年的股市行情吗。逻辑上没错,但对于买房的人来说,的确有可能下半年就是一个不错的时间窗口期,会是房价的底部,再往后房贷利率再降,买房的人会越多,有量必有价,这里面无法吃完全部鱼身再去买的。特别是对于年青没有房的朋友,大概率是一个不错的窗口期。就好像如果你要从2015年高位出来,很多城市房价也已经涨了一半了,市场总是提前抢跑的,股市在抢跑,楼市也会一样,而且你看房也要花时间,少则两三个月各个楼盘跑是要的,总有一个时间差,存在鱼与熊掌不可兼得的问题。所以,我认为下半年开始至明年上半年,应该是一个不错的购房窗口期。

股市中是永远有机会,这是大家凭本事吃饭,但有一个前提,得用闲钱。好些朋友都用着存着要用于买房的钱在炒股,其实是很焦虑的,我经常碰到这类朋友的咨询。说说当前这个行情,股市上涨出现回调,大概率也回不到先前的低位了,相对性价比不是辣么高了,特别是拱泡沫的方向,基本上就是艺高人胆大的人玩的。我看后面还有大量的公募基金在发各种一贴服(ETF),全是冲着热门方向的筹集资金,真的是谁先建仓谁牛逼,谁慢建仓谁傻逼。在估值中高位水平,建仓,呵呵哒。当然,还是有局部的机会的,这一波蓝筹没有涨甚至回调,估值便宜摆在那里,现在没有机会,只意味着机会放在更长远的地方,不会缺失。

讲完这些,再次推荐《非理性繁荣》这本书,没有读过的朋友都好好读读。毕竟,每一次泡沫过后,都是鸡飞蛋打的,你的蛋如何不被打碎,多看看书,人性是使然的,历史总是重现的,经济是常识,不要让所谓高深莫测的专业术语给吓退,多认识一些对自己有好处。人性是最复杂的东西,但也是最值得研究的。

内容有点多,最后下几点结论:

1、股市近期上涨有点过,但短期亢奋劲还没停下来,上面3100是压力区域。

2、中期看会有阶段性会回调等待基本面的确认,才会有新行情。调整的节点重点关注,那事拐点以及两会开始的时间,越接近就越危险;

3、长期看,处于降息周期,流动性放在那里,股市还是有不错的机会。但买的好的人吃肉,3000点买的人可能是喝汤,再往后可能就性价比差了。

4、房价跌不下去了,核心城市刚需买房不错的时机应该是下半年至明年上半年;三四线已经开跌了20%-30%的,基本也跌不下去了。

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