万科A股票2020年年报解读

2021年4月1日21:52:06万科A股票2020年年报解读已关闭评论 10,501

事件:公司公布2020年年报,实现营业收入4191.1亿元、归属于上市公司股东的净利润415.2亿元,同比分别增长13.9%和6.8%;实现销售金额7041.5亿元,同比增长11.6%。公司拟每10股份12.5元现金股息,合计145.22亿元。

销售端:销售金额超预期,2021销售继续稳健增长。2020年公司累计销售面积4667.5万方,同比增加13.5%,销售金额7041.5亿元,同比增加11.6%,累计销售均价1.5万元/平米,与上年持平。2020年公司销售面积市占率2.65%,较19年的2.4%进一步提升。分区域看,按照销售金额南方、上海、北方、中西部、西北和其他区域分别占总销售金额的21.33%、33.76%、21.33%、16.38%、6.59%、0.61%。我们预计2021年总可售货值2.4万亿元,基于去化率略有提升的前提下,我们预计2021销售有望达到7845亿元,较2020年销售金额增长11%,增速和去年持平。

投资端:拿地力度有所下降,拿地更重质量,总土储丰厚。2020年公司新增项目规划建面3366.5万方(低于当期销售面积),权益规划建面2058.8万方,权益比例61.16%,较2019年新增项目规划建面权益比例66.7%下降5.5pct拿地销售金额比为20%(2019年为25%)。拿地结构来看,根据权益建面口径,新增土储一二线城市占比68%,展现了管理层对项目质量的高要求与审慎态度。公司土储充裕,可供2-3年发展。总可售土储建面1.09亿方(在建10788+规划5050-已售未结4919万方),不考虑年内新增土储可供2-3年发展,公司土储权益比例60%,与上年基本持平。2020年公司新开工面积约3960.4万平方米,同比下降6.6%,完成年初计划的135.6%,实现竣工面积约3381.7万平方米,同比增长12.4%,完成年初计划的101.9%,竣工超额完成也解释了部分业绩增长。2021年公司计划开工面积3148.4万平,较2020年预计新开工面积同比增长7.8%,较2020年实际新开工面积下降,计划竣工面积3587.5万平,较2020年计划竣工面积同比增速8.1%,较2020年实际竣工面积略有提升。

结算端:竣工超额完成,结算毛利有所下降,业绩锁定度高。2020年公司营收增速13.9%,归母净利润增速6.8%,加权ROE同比下降2.34个PCT至20.13%,公司综合毛利率同比下降7个PCT至29.25%,其中地产相关业务毛利率为22.6%,较2019年下降4.6个PCT,目前公司结算毛利率仍面临压力。截至年底,公司合同负债6307.47亿元,主要为预售房款,业绩锁定度达150%。公司管理、财务费用率控制较好,2020年二者分别下降0.67、0.33个PCT。投资收益大幅增加,2020年实现135.12亿元,同比增长171.1%,主要由于长期股权投资收益增长明显。

财务端:距绿档一步之遥,负债率极低,分红比例略有提升。公司剔除合同负债的资产负债率71.75%,超过70%的标准1.75个pct,但较2019年下降4.78pct;净负债率18.09%,较2019年33.87%降幅明显,现金短债比2.35,较2019年1.77提升0.58。在手现金充裕,经营性现金流明显优于同业,经营现金流为正531.9亿,2020年末公司在手货币资金1952.31亿。公司总体债务结构合理,有息负债中短债占比32.1%,中长期负债为主,占比为67.9%,较2019年63.6%提升4.3个pct。公司融资结构基本稳定,2020年末债券融资余额比重21.9%,其他方式融资余额比重78.1%,公司财务费用率逐步降低,2020年财务费用率1.23%,较2019年1.56%下降0.33个pct。公司分红145亿持续回馈投资者,占归母净利润的34.98%,20年分红率较2019年有所提升。

业务端:物业和商业板块增长较快,内在估值持续提升:1)物业收入快速增长,住宅物业收入占比过半。2020年公司物业实现182.04亿元同比增长27.36%,在管面积5.66亿平方米。其中住宅物业服务收入100.52亿元,占总物业收入的55.22%。2)商业累计开业989.8万方,实现收入63.22亿元,同比增长4.33%,期内新开业128.9万方,包含3个购物中心和20个社区商业。3)长租公寓实现收入25.4亿元,同比增长72.33%。已开业项目整体出租率超过95%。

投资建议:公司作为行业龙头,具有强运营能力和管理红利,且在手现金多、负债极低、分红高、经营现金流持续多年为正,公司物业和商业板块发展迅速,潜在价值被低估,在丰厚土储支撑下地产主业仍有望维持稳健增长,由于公司短期面临结算毛利压力和行业调控压力,我们将2021-2022年归母净利润分别由476.8亿,528.7亿略微下调为440.89亿、472.08亿,对应EPS分别由4.10、4.55元调整为3.80、4.06元,对应PE为7.91X、7.38X,维持“买入”评级。

风险提示:新房销售不及预期,房屋竣工不及预期,房屋价格大幅下跌

  • 特别声明:本文金股网整理发布,仅供参考,不作为投资建议。股市有风险,炒股需谨慎!
  • 本文链接:https://www.lundunj.com/4393.html