年代365之家门户: 公募REITs为什么令人“争破头”

2023年5月19日年代365之家门户: 公募REITs为什么令人“争破头”已关闭评论 13,525

2021年6月,首批9只公募REITs成立。经过将近2年的发展后,目前市场上已经有27只公募REITs存续,且有部分表现出较强的经营能力,整体经营平稳且分红可观,投资者对公募REITs的关注度也在不断提升。

年代365之家门户: 公募REITs为什么令人“争破头”

  2023年3月24日,发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》,该通知指出,要进一步推进REITs的常态化发行,完善基础制度和监管安排,健全市场功能,更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。未来,在政策的支持下,公募REITs发行的常态化程度或将越来越高,投资者有望见到越来越多的公募REITs基金产品。

然而,在公募REITs的发行中,其战略配售比例较高,目前仍处于“僧多粥少”的状态。如何通过持有公募REITs基金来优化投资组合并获得收益,是不少基民在基金投资过程中常常思考的问题。

一、聚焦重点区域和行业优质项目,公募REITs基金市场扩容进入“快车道”

与股票、债券和普通的公募基金不同,公募REITs基金具有独特的产品特性和风险收益特征。

作为一种封闭式基金,公募REITs基金投资的收益来源并不是某种或某类具体的有价证券,而是现金流稳定、规模较大的基础设施项目或不动产的收益权,比如产业园、收费公路等设施的租金收入和收费权。也就是说,公募REITs基金的底层资产不是金融产品,而是某一个具体的项目。这些项目价格的涨跌或租金收入,成为了公募REITs基金的收益来源。

目前,国内公募REITs基金投资主要是分布在重点区域、基础设施行业的优质项目。其中,重点区域指的是京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲及国家级新区等政策重点支持发展的区域,基础设施行业则包括仓储物流、公路、机场、码头、水电气热、液体/固体废弃物处理等。

值得注意的是,随着公募REITs基金市场的扩容,公募REITs的投资范围已经覆盖到了产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理、清洁能源和新能源等多种类型。

近期,随着两只新能源公募REITs基金项目的成功落地和上市,公募REITs基金的底层资产类型进一步丰富,未来公募REITs基金市场或将拓宽到更多新型资产领域。

截至2023年5月17日,市面上27只基础设施REITs基金累计融资规模达到了908.92亿元,回收资金带动新项目投资近4,500亿元。此外,近期有两只基础设施REITs获得批复进入发行期,而首批4只扩募的基础设施REITs也已获批,预计募集金额超过50亿元。随着这些项目的陆续落地,国内基础设施REITs基金市场发行总规模有望突破1,000亿元。

二、基础设施REITs实现收入超20亿元,基金分红备受关注

从收益来源上看,基础设施REITs基金收益的主要来源是底层资产的现金流和增值收益,即股息分红和股价上涨所带来的收益。也就是说,REITs基金的收益兼具债券和股票的特征,但现金流更稳定。另外,由于基础设施REITs基金的底层资产与其他大类资产相关性较低,有利于帮助风险承受能力较低的投资者增厚收益,也有利于投资者进行资产配置,降低投资组合整体的风险。

从收益规模和可分配金额方面看,截至2023年5月17日,已有25只基础设施REITs基金披露一季报。数据显示,这25只基础设施REITs整体经营平稳,截至一季度末已实现收入20.76亿元,可供分配金额达12.97亿元。

其中,鹏华深圳能源REIT一季度实现基金合并收入3.24亿元,其中99.99%来自底层项目公司售电收入,项目公司售电收入同比增长51.75%;合并净利润约为0.63亿元,合并经营活动现金流量净额为0.7亿元。而华夏中国交建REIT也在在5月发布了分红公告,向持有人分红7,276.81万元,值得注意的是,这是该产品自2022年4月成立以来第三次分红,累计派利已经超过2.5亿元。

三、公募REITs “僧多粥少”,选择产品仍需关注底层资产质量

目前,公募REITs市场仍处于“僧多粥少”的状态。不少投资者认购公募REITs份额时,以数万元的成本进行,而确认份额之后却发现到手的基金份额对价只有几十块。

实际上,部分公募REITs在发行时,其战略配售部分占比较高,有的产品战略配售比例高达75%以上。因此,部分公募REITs在二级市场流通的份额比例较低,缺乏流动性,个人投资者参与度低。

而公募REITs基金的本质,是其底层资产的证券化,底层资产的优劣直接关系到公募REITs的收益水平。

底层资产现金流的变化、项目资产规模的成长性、行业资产的价值水平等,以及同类产品的价格、市场情绪、市场流动性等,都会影响基础设施REITs基金的价格,因此投资者在关注公募REITs价格涨幅的同时,可以深入分析其底层资产及收益情况。

值得注意的是,虽然公募REITs基金的分红比例整体水平较高,但其内部的分红水平仍有一定差异。一般而言,特许经营权分红的收益率相对较高,而产权类分红的收益率则相对较低。部分公募REITs基金分红分配比例高达基准日可供分配金额的99.98%,另一些则只有90%出头。所以,投资者在选择公募REITs时,如果看重基金的分红收益,可以选择基金分红分配比例高一些的产品。

总而言之,目前基础设施REITs的发行数量较少,流通份额占比也比较小,但公募REITs目前处于市场不断扩容的趋势之中。随着政策的出台,未来公募REITs有望常态化发行。对REITs基金感兴趣的投资者,目前可以结合自身情况,选择认购新新发行的公募REITs,也可以选择在二级市场少量多次买入,还可以等到公募REITs常态化发行后再“精挑细选”。

  • 本文由 发表于 2023年5月19日