2021年6月，首批9只公募REITs成立。经过将近2年的发展后，目前市场上已经有27只公募REITs存续，且有部分表现出较强的经营能力，整体经营平稳且分红可观，投资者对公募REITs的关注度也在不断提升。
2023年3月24日，发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，该通知指出，要进一步推进REITs的常态化发行，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。未来，在政策的支持下，公募REITs发行的常态化程度或将越来越高，投资者有望见到越来越多的公募REITs基金产品。
然而，在公募REITs的发行中，其战略配售比例较高，目前仍处于“僧多粥少”的状态。如何通过持有公募REITs基金来优化投资组合并获得收益，是不少基民在基金投资过程中常常思考的问题。
一、聚焦重点区域和行业优质项目，公募REITs基金市场扩容进入“快车道”
与股票、债券和普通的公募基金不同，公募REITs基金具有独特的产品特性和风险收益特征。
作为一种封闭式基金，公募REITs基金投资的收益来源并不是某种或某类具体的有价证券，而是现金流稳定、规模较大的基础设施项目或不动产的收益权，比如产业园、收费公路等设施的租金收入和收费权。也就是说，公募REITs基金的底层资产不是金融产品，而是某一个具体的项目。这些项目价格的涨跌或租金收入，成为了公募REITs基金的收益来源。
目前，国内公募REITs基金投资主要是分布在重点区域、基础设施行业的优质项目。其中，重点区域指的是京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲及国家级新区等政策重点支持发展的区域，基础设施行业则包括仓储物流、公路、机场、码头、水电气热、液体/固体废弃物处理等。
值得注意的是，随着公募REITs基金市场的扩容，公募REITs的投资范围已经覆盖到了产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理、清洁能源和新能源等多种类型。
近期，随着两只新能源公募REITs基金项目的成功落地和上市，公募REITs基金的底层资产类型进一步丰富，未来公募REITs基金市场或将拓宽到更多新型资产领域。
截至2023年5月17日，市面上27只基础设施REITs基金累计融资规模达到了908.92亿元，回收资金带动新项目投资近4,500亿元。此外，近期有两只基础设施REITs获得批复进入发行期，而首批4只扩募的基础设施REITs也已获批，预计募集金额超过50亿元。随着这些项目的陆续落地，国内基础设施REITs基金市场发行总规模有望突破1,000亿元。
二、基础设施REITs实现收入超20亿元，基金分红备受关注
从收益来源上看，基础设施REITs基金收益的主要来源是底层资产的现金流和增值收益，即股息分红和股价上涨所带来的收益。也就是说，REITs基金的收益兼具债券和股票的特征，但现金流更稳定。另外，由于基础设施REITs基金的底层资产与其他大类资产相关性较低，有利于帮助风险承受能力较低的投资者增厚收益，也有利于投资者进行资产配置，降低投资组合整体的风险。
从收益规模和可分配金额方面看，截至2023年5月17日，已有25只基础设施REITs基金披露一季报。数据显示，这25只基础设施REITs整体经营平稳，截至一季度末已实现收入20.76亿元，可供分配金额达12.97亿元。
其中，鹏华深圳能源REIT一季度实现基金合并收入3.24亿元，其中99.99%来自底层项目公司售电收入，项目公司售电收入同比增长51.75%;合并净利润约为0.63亿元，合并经营活动现金流量净额为0.7亿元。而华夏中国交建REIT也在在5月发布了分红公告，向持有人分红7,276.81万元，值得注意的是，这是该产品自2022年4月成立以来第三次分红，累计派利已经超过2.5亿元。
三、公募REITs “僧多粥少”，选择产品仍需关注底层资产质量
目前，公募REITs市场仍处于“僧多粥少”的状态。不少投资者认购公募REITs份额时，以数万元的成本进行，而确认份额之后却发现到手的基金份额对价只有几十块。
实际上，部分公募REITs在发行时，其战略配售部分占比较高，有的产品战略配售比例高达75%以上。因此，部分公募REITs在二级市场流通的份额比例较低，缺乏流动性，个人投资者参与度低。
而公募REITs基金的本质，是其底层资产的证券化，底层资产的优劣直接关系到公募REITs的收益水平。
底层资产现金流的变化、项目资产规模的成长性、行业资产的价值水平等，以及同类产品的价格、市场情绪、市场流动性等，都会影响基础设施REITs基金的价格，因此投资者在关注公募REITs价格涨幅的同时，可以深入分析其底层资产及收益情况。
值得注意的是，虽然公募REITs基金的分红比例整体水平较高，但其内部的分红水平仍有一定差异。一般而言，特许经营权分红的收益率相对较高，而产权类分红的收益率则相对较低。部分公募REITs基金分红分配比例高达基准日可供分配金额的99.98%，另一些则只有90%出头。所以，投资者在选择公募REITs时，如果看重基金的分红收益，可以选择基金分红分配比例高一些的产品。
总而言之，目前基础设施REITs的发行数量较少，流通份额占比也比较小，但公募REITs目前处于市场不断扩容的趋势之中。随着政策的出台，未来公募REITs有望常态化发行。对REITs基金感兴趣的投资者，目前可以结合自身情况，选择认购新新发行的公募REITs，也可以选择在二级市场少量多次买入，还可以等到公募REITs常态化发行后再“精挑细选”。